Urban Economics: Pertanahan dan Perumahan

Pertanahan

Di suatu kota, permintaan tanah terus meningkat, sedangkan suplai tanah tidak bertambah, sehingga harga tanah terus mengalami peningkatan. Ini pula yang menyebabkan maraknya investasi di sektor properti. Namun, pertumbuhan ekonomi yang ditopang sektor properti dapat menyebabkan distorsi perekonomian karena hal ini membuat kredit-kredit perbankan tidak disalurkan ke sektor riil. Hal ini membahayakan karena investasi di sektor properti (tanah) tidak mampu menyerap banyak tenaga kerja.

Setidaknya ada dua faktor yang mempengaruhi harga tanah, yaitu:

1. Fertilitas tanah, semakin subur tanah, biaya pengolahan yang dibutuhkan semakin kecil, profit margin yang diperoleh pun semakin tinggi, sehingga harga tanah menjadi lebih mahal.
2. Aksesibilitas, tanah yang memilki fertilitas sama seharusnya memiliki harga yang sama, tetapi tanah dengan akses yang lebih bagus akan memiliki harga yang lebih tinggi.

Suatu daerah akan dipenuhi sektor-sektor yang memberikan penawaran sewa tanah paling tinggi. Harga tanah yang mahal mendorong pembangunan bangunan bertingkat (vertikal). Ini merupakan implikasi dari subsititusi faktor produksi, dari land (tanah) ke capital (bangunan bertingkat). Menarik pula untuk dicermati, bahwa salah satu ciri tanah yang murah adalah tanah tidak memiliki bangunan bertingkat. Substitusi tanah dengan bangunan bertingkat ini berdampak pada semakin tingginya penawaran sewa yang berani ditawarkan karena biaya membangun ke atas lebih rendah daripada membangun ke samping. Industri cenderung memberikan penawaran sewa yang lebih rendah ketimbang perkantoran karena industri memerlukan banyak lahan.

Perumahan

Kebanyakan orang cenderung ingin tinggal di dekat tempat kerja mereka sehingga mereka harus bersaing untuk mendapatkannya dengan harga yang lebih tinggi. Sebaliknya, lokasi tempat tinggal yang semakin jauh menyebabkan semakin tingginya commuting cost yang harus ditanggung.

Akan tetapi, harga bahan bakar kendaraan bermotor yang relatif murah dan tersedianya sarana transportasi komuter menurunkan commuting cost sehingga orang-orang rela untuk tinggal di daerah pinggiran yang jauh dari tempat kerja. Hal ini juga dikarenakan semakin tingginya harga perumahan di pusat kota yang berdekatan dengan tempat kerja. Harga tinggi ini disebabkan perumahan harus bersaing dengan perkantoran dan industri yang memiliki penawaran sewa lebih tinggi.